Comment fonctionne une Valeur des terres Apprasier?

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Comment fonctionne une Valeur des terres Apprasier?


Les évaluateurs déterminent la valeur des terrains pour deux raisons principales. La première consiste à évaluer la valeur monétaire des terres afin de lever des impôts fonciers et le second est de justifier la valeur à des fins de revente. Alors qu'une évaluation des terres est une opinion, il est basé sur la recherche de l'évaluateur effectue. Tous les États exigent des évaluateurs et des évaluateurs pour compléter la formation et les tests de certification, et de devenir une licence avant d'effectuer des évaluations foncières.

Principes

Les évaluateurs considèrent terres pour inclure non seulement la terre physique, mais aussi tout dans ses limites. Cela comprend tout, en dessous et au-dessus, tels que les minéraux souterrains, l'air, l'eau, même la vue d'un terrain fournit. Le processus d'évaluation des terres accorde une grande valeur sur le terrain sur la base de principes économiques énoncés de substitution, de l'approvisionnement et de la demande, de l'anticipation et de la conformité. principes de substitution déterminent la valeur des terres basées sur le coût d'acheter le même bien ailleurs. Offre et la demande détermine la valeur des terres basées sur la théorie que les valeurs montent si la demande augmente et l'offre reste la même. principes valeur des principes terrestres Anticipation basée sur l'utilisation future et les avantages prévus, et de conformité déterminent valeur basée sur la similarité de l'apparence, l'utilisation et le propriétaire de la démographie.

Facteurs

Pour appliquer les principes d'évaluation des terres, les évaluateurs doivent tenir compte de plusieurs facteurs. Les attributs physiques de la terre sont un facteur important et comprennent l'emplacement, le sol et la commodité. Dans ceux-ci, l'expert considère la distance des équipements les plus proches, qualité de l'air, les modèles existants de l'utilisation des terres et de la proximité des transports (comme les routes, les autoroutes et les transports en commun). Facteurs juridiques comprennent les exigences de zonage, les restrictions de construction et de la fiscalité actuelle. Les facteurs intangibles évaluateurs prennent en considération comprennent les facteurs sociaux et économiques tels que la taille de la famille et de l'âge, la croissance de la population ou de déclin, le niveau de revenu et la disponibilité des terres.

Méthodes

En général, les évaluateurs fonciers utilisent trois méthodes axées sur l'industrie à appliquer des procédures d'évaluation. La méthode la plus pertinente pour la situation est la principale, ou le principe, la méthode et les autres fonctionnent pour appuyer les constatations de données. La valeur des terres des bases de la méthode des coûts sur le coût de remplacement de la propriété, moins les amortissements cumulés. Marché comparaisons de vente utilisent les ventes récentes de propriété et la méthode du revenu - principalement utilisé pour les terres de production de revenus - bases valeur courante du terrain sur le potentiel de gain net.

Procédures

Les évaluateurs de procédure utilisent le plus souvent pour évaluer la valeur des terres est comparaisons de vente. Cette procédure permet aux évaluateurs la valeur du terrain de base sur des données réelles qui comprend les ventes récentes de terres semblables. Bien que ce soit la procédure la plus fiable, d'autres incluent l'allocation, l'abstraction, l'utilisation prévue, la rente foncière capitalisation et résidus terrestres. Allocation utilise la logique en ce qu'elle établit une relation entre la terre et la valeur totale de la propriété, y compris les améliorations. La procédure d'abstraction utilise les données de ventes et amortit le coût de remplacement des améliorations foncières, puis soustrait ce coût à partir de montants d'achat pour arriver à une valeur courante du terrain. Les évaluateurs utilisent la procédure d'utilisation prévue lors de l'évaluation des terres en transition, comme les terres agricoles. Rez-de-location capitalisation est une procédure fondée sur le revenu qui utilise avenir potentiel de revenu de base pour évaluer la valeur actuelle. résidus terrestres soustraire améliorations apportées à la propriété, et d'utiliser le montant net restant comme la base de l'évaluation actuelle.

Mesures

Pour déterminer la valeur actuelle des terres, les évaluateurs identifient d'abord la propriété en utilisant la description de la propriété légale ou le numéro de colis. Ensuite, l'évaluateur détermine les données à utiliser pour déterminer la valeur des terres. Ils analysent les méthodes et les procédures utilisées dans les évaluations précédentes, et regarder à la fois les caractéristiques physiques et incorporels terrestres avant de prendre une décision sur des données et sources de données. L'évaluation physique est la prochaine étape. L'évaluateur collecte, enregistre et vérifie les données de la valeur des terres. Enfin, les analyses de l'évaluateur et interprète les données terrestres pour arriver à une juste valeur marchande.

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