Comment négocier avec un second dans une vente à découvert

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Classification: Finances Personnelles| 01-07| étiquette: 0

Comment négocier avec un second dans une vente à découvert


Une vente à découvert est une situation dans laquelle les prêteurs hypothécaires acceptent de moins que le montant intégral de principe, intérêts et pénalités dus sur un prêt de la maison, permettant le privilège hypothécaire d'être libéré. Si il est une première et une deuxième hypothèque, un vendeur doit être conscient que les prêteurs devront accepter les conditions de vente à découvert. Examinons comment vous pourriez négocier avec le titulaire du privilège de deuxième rang. Deuxième prêteurs hypothécaires ont plus à perdre, afin qu'ils puissent être plus facile de travailler avec. Toutefois, si elles sont négligés, ils peuvent tenir jusqu'à la vente ou de forclusion.

Instructions

  • 1

Commercialiser la propriété et d'obtenir une offre écrite sur votre maison. Ni la première ou deuxième hypothèque arrêter la forclusion pour une vente à découvert sauf si vous avez un acheteur qualifié avec un contrat accepté. Beaucoup de banques voudront la foncière cotée avec un agent immobilier. Ils en ont besoin exposée à des acheteurs dans votre région avant qu'ils ne peuvent accepter une vente à découvert.

2

Obtenir des informations de contact pour la deuxième hypothèque. Tout comme la première hypothèque, vous devrez fournir la deuxième hypothèque de l'information financière, une lettre de difficultés et la preuve que vous êtes incapable de continuer les paiements hypothécaires. Fournissez-leur le contrat d'achat de l'immobilier, ce qui est communément appelé le REPC. Ils évalueront votre marché de l'immobilier, et de décider si le montant offert est acceptable.

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Calculer où le revenu maison de vente ira. Souvent, la première hypothèque sera couvert intégralement en premier si il ya une deuxième hypothèque. Si l'offre couvre l'hypothèque de premier rang seulement, la deuxième hypothèque sera en position de court-vente. L'offre devra couvrir la première hypothèque, les frais d'agent immobilier et des frais de clôture. Les banques seront généralement permettre un maximum de 5 pour cent du prix de vente comme les commissions des agents. Un titulaire de privilège de deuxième hypothèque peut accepter aussi peu que 1000 $ à 2000 $ dans une vente à découvert. En effet, même si elles sont la propriété des dizaines de milliers de dollars, si le titulaire de première hypothèque exclut, ils ne reçoivent rien. Cela étant dit, les détenteurs de deuxième hypothèque presque ne laisse jamais la maison sans être libéré une certaine considération. Ils peuvent tout perdre dans la forclusion, mais si le premier porte-hypothécaire exclut, tout capital restant va à la seconde. Si les deux attendent jusqu'à la fin, quelqu'un vient souvent avec l'argent pour payer une partie du prêt.

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Restez en contact constant avec l'employé de banque qui est en charge du dossier. Il ou elle peut avoir besoin un comité d'approuver la perte, mais cet employé est le seul décideur que le vendeur ou l'agent du vendeur, est en contact avec. Fax tous les documents demandés en temps opportun. Suivi avec appel téléphonique et de vérification électroniques. Gardez la banque informé de toute décision prise par le titulaire du privilège de premier rang.

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Obtenir un rapport titre préliminaire de la compagnie de titre qui clôturer l'affaire et enregistrer l'acte. Passez en revue pour vous assurer qu'il n'y a pas d'autres privilèges au-delà de la seconde. Si d'autres privilèges sont enregistrés, ils auront besoin d'être travaillé avec aussi bien. les détenteurs de billets d'hypothèque peuvent négocier un montant de profit réduite. Liens, comme l'état impôt foncier et les privilèges des services publics locaux, doivent être payés en totalité. IRS privilèges fiscaux sur le revenu doivent aussi être payées ou une libération doivent être négociés. privilèges Mécanique doivent également être satisfait, mais peuvent accepter le paiement partiel ou paiements négociés pour libérer le privilège et permettre la vente. privilèges Mécanique ne survivront pas forclusion. Pour cette raison, ils peuvent être négociés pour un profit réduit ainsi.

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Obtenez une confirmation écrite de tout accord à court vente du titulaire du privilège. Lorsque le prêteur décide d'accepter la vente à découvert, vous aurez besoin de documenter le montant et les modalités, qui devrait aller à votre compagnie de titre pour confirmer les conditions pour conclure l'affaire. Les délais pour la fermeture sont souvent courts et doivent être respectés. Si vous ne pouvez pas fermer le séquestre jusqu'à ce que le laps de temps indiqué par la banque, obtenir une prolongation par écrit. Échéances manquées, sans communication au prêteur, peut entraîner des conditions négociées à être annulés. La maison peut alors être forclos et la possibilité de court-vente perdue. Une vente à découvert ne se fera pas sans tous les privilèges satisfaits en totalité, ou, une quantité réduite accepté comme moyen de paiement en plein.

Conseils et avertissements

Comme un acheteur ou de vendeur dans une vente à découvert, il est sage d'utiliser un agent qui se spécialise dans la négociation de ventes à découvert. Tout agent tentera une vente à découvert, mais seulement quelques-uns se spécialiser dans ce type de vente.

Une vente à découvert peut prendre de six à huit mois pour terminer. Il faut de la patience. Les banques sont dépassés par les situations de forclusion et de vente à découvert et ne dispose pas de personnel pour répondre aussi vite que les acheteurs et les vendeurs voudraient.

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